Si è svolta giovedì 29 novembre a Milano la terza edizione del CACEIS Real Estate Summit organizzato da CACEIS, asset servicing del Gruppo Crédit Agricole, in occasione del quale sono state discusse le prospettive del mercato immobiliare nell’attuale contesto macroeconomico, con particolare riferimento alla situazione in Italia.

 

Ad introdurre i lavori è stato Giorgio Solcia, Managing Director di CACEIS in Italia, che ha commentato: “Anche quest’anno CACEIS rinnova il suo impegno nel mondo dell’immobiliare gestito, dopo anni di forte crescita in questo ambito come Depositario e outsourcer amministrativo. L’obiettivo dell’evento è di condividere qualche elemento di riflessione sui trend del mercato, grazie all’intervento di professionisti ed operatori del settore, a fronte di una fase difficile da decifrare, caratterizzata da alta volatilità e attese di rallentamento del ciclo”.

 

Tra gli elementi che dal punto di vista macroeconomico preoccupano di più gli investitori in Europa, Andrea Boltho, Professore presso il Magdalen College dell’Università di Oxford, ha citato, pur scongiurando la minaccia di una nuova recessione a breve termine, l’aumento dei tassi, il rischio di uno shock petrolifero e soprattutto il pericolo di una guerra commerciale promossa dall’amministrazione Trump nei confronti del Vecchio Continente. Inoltre, pur confermando la fiducia nella tenuta della moneta unica ed invitando ad adottare un atteggiamento più positivo, ha esposto le previsioni dell’Oxford Economics sulla crescita attesa del PIL italiano, largamente inferiori a quelle del Governo, ed ha sostenuto che senza misure volte all’aumento della produttività il nostro Paese resterà fanalino di coda nella crescita europea.

 

Il Dott. Thomas Baron, Researcher and Strategist presso Amundi Immobilier, ha successivamente fornito una panoramica del mercato Real Estate commerciale in Europa. In un contesto caratterizzato da un ciclo economico tardivo, il mercato dell’office leasing è rimasto attivo. Il basso tasso di vacancy, in particolare nelle principali aree centrali, ha spinto verso l'alto gli affitti nelle aree in cui si registra una mancanza di offerta.

 

Il mercato europeo degli investimenti è rimasto molto attivo, sebbene di recente l’attività si sia stabilizzata. I prime yield sono diminuiti negli ultimi anni, portando a valutazioni più elevate e ad una relativa convergenza dei rendimenti nelle principali città europee. Infine, l'attesa ulteriore normalizzazione delle politiche monetarie comporterà una serie di sfide per molte asset class. Nel breve termine, alcuni effetti sugli immobili potrebbero essere ridotti dal calo del risk premium (attualmente elevato) e da un aumento degli affitti in alcuni sottomercati. L'inflazione, sebbene moderata, potrebbe giovare al reddito degli affitti indicizzati.

 

La Tavola Rotonda, che ha visto la partecipazione di  Mario Abbadessa, Managing Director & Country Head Hines Italy RE, Giulio Bentivoglio, Founding Partner Kervis Asset Management, Paolo Bottelli, Chief Executive Officer Kryalos SGR, Federico Faravelli, Head of Asset Management Real Assets Italy AXA IM e Rodolfo Petrosino, Managing Director Southern Europe Ardian, ha commentato l’attuale situazione del mercato immobiliare in Italia, i cui flussi provengono per la maggior parte da investitori istituzionali esteri (in prevalenza dal mondo anglosassone con l’intermediazione di fondi internazionali, ma ultimamente stanno arrivando anche capitali arabi e sudcoreani) e si rivolgono in particolare al settore della logistica e agli uffici.

 

Un altro settore da tenere d’occhio secondo gli specialisti è quello delle residenze sanitarie: oggi un mercato di piccole dimensioni e operato essenzialmente da privati con poca dimestichezza nella gestione degli immobili. 

 

Gli affitti stanno crescendo e, secondo le previsioni, il mercato immobiliare potrà mostrare un trend positivo nei prossimi 2-3 anni. Gli investitori stranieri mostrano però maggiore cautela perché temono l’incertezza della situazione politico-economica italiana e la mancata diminuzione dei prezzi. Inoltre in Italia, gli occhi sono puntati sul livello raggiunto dallo spread che ha un impatto sugli investimenti del mercato immobiliare, con riferimento alla componente del debito.

 

Stanno inoltre emergendo settori nuovi, come le residenze per gli studenti, il senior living e il multifamily. Si osserva infatti un nuovo trend sempre più in crescita tra i millennial: le generazioni tra i 25 e i 30 anni preferiscono investire in servizi e nella flessibilità, piuttosto che nella proprietà, preferendo affittare piuttosto che comprare.

 

In particolare, a Milano sono in atto progetti-pilota sulle residenze per studenti che in futuro potrebbero essere esportati anche a Firenze e Venezia. Milano, infatti, il cui mercato è uno dei meno volatili in Europa, è la città che meglio rispecchia questa esigenza di flessibilità e che meglio si adatta ai continui cambiamenti della società e del mercato. Il capoluogo lombardo è inoltre un ottimo esempio di come gli investimenti in ambito infrastrutturale possano contribuire alla riqualificazione delle periferie ed attrarre i flussi di capitale necessari allo sviluppo.

Il mercato meneghino è adeguato anche per lo sviluppo industriale degli immobili. I prezzi delle residenze sono molto competitivi rispetto al resto d’Europa, così come  il costo al mq dei terreni a Milano è nettamente inferiore rispetto a quello in altre capitali europee.

 

Si è poi trovato accordo sul fatto che il mercato romano, caratterizzato da scarsità di prodotto, potrebbe in futuro riservare ottime opportunità, a patto di ricercarle con un’ottica molto selettiva.

 

A chiudere i lavori è stato infine il Professor Claudio Cacciamani, del Dipartimento di Economia dell’Università degli Studi di Parma che ha illustrato le evidenze del XII Monitor sulla Finanza Immobiliare, realizzato in collaborazione con CACEIS. “Tra gli aspetti che meritano di essere indagati c’è quello della nascita di nuove tipologie di fondi che si collocano a metà tra l’immobiliare e il private equity, nonchè quello della gestione finanziaria dei fondi immobiliari che diventerà sempre più importante per dare quelle garanzie necessarie per effettuare operazioni a debito”.