26/09/2022

Battere l’inflazione con i REIT

La News

“Ci sono quattro tendenze chiave che guidano le opportunità nel settore immobiliare, nate o comunque accelerate con la pandemia: reflazione, aumento dei tassi, riapertura e ricalibrazione.

Nel breve termine, l’immobiliare in tutto il mondo si sta riprendendo in un contesto di reflazione che sta costringendo le banche centrali ad alzare i tassi d'interesse.

Inoltre, il gioco della riapertura esiste ancora in alcune parti del mondo, come ad esempio la riapertura delle frontiere in Asia.

A lungo termine, il settore immobiliare si sta ricalibrando sul modo in cui il mondo sta cambiando, con la tecnologia che porta avanti tendenze che si stanno affermando da tempo. Tra queste la trasformazione digitale della nostra vita personale e lavorativa, la necessità di alloggi a prezzi accessibili, l'invecchiamento della popolazione in gran parte del mondo, e le preoccupazioni per la sostenibilità”.

Così Rick Romano, Head of Global Real Estate Securities di PGIM Real Estate.

 

Storicamente, i REIT (fondi di investimento immobiliare) hanno sovraperformato significativamente sull’azionario nei periodi di inflazione elevata, dato che in genere i contratti di locazione consentono di trasferire direttamente agli inquilini gli aumenti dell'inflazione.

Allo stesso tempo, l'inflazione aumenta i costi di costruzione, il che scoraggia i nuovi progetti rendendoli meno redditizi. Questo mantiene bassa l'offerta, facendo salire il valore degli immobili esistenti.

 

Il settore immobiliare è un ibrido tra azioni e obbligazioni, che combina un reddito stabile con un potenziale di crescita simile a quello delle azioni - descrive Romano - I proprietari possono aumentare i canoni di locazione o inserire delle maggiorazioni nei termini di locazione per aumentare gli affitti oltre l'inflazione.

Ad esempio, i contratti di locazione firmati cinque anni fa nel settore industriale sono ora in corso di rinnovo e prevedono aumenti dell'affitto fino al 50%”.

 

Un contesto di tassi in aumento può favorire i mercati immobiliari? “Sì, in quanto l'attenzione sul premio di rischio per questi beni si sposta verso il loro potenziale di reddito più elevato.

I gestori hanno imparato lezioni importanti dalla crisi finanziaria globale, quindi oggi i REIT hanno bilanci più solidi e dovrebbero essere minimamente impattati dall'aumento dei tassi.

I gestori di REIT hanno approfittato del contesto di tassi più bassi degli ultimi anni, rifinanziando il debito a lungo termine e a tasso fisso.

La combinazione di un reddito operativo netto nettamente superiore e spese per interessi nettamente inferiori riduce ora la leva finanziaria e consente una discreta crescita dei dividendi”.

 

La stabilità e la crescita dei dividendi sono infatti i due fattori chiave da considerare per i REIT in caso di aumento dei tassi d'interesse.

 

“Il reddito corrente dei REIT (3,9%) è appena superiore a quello delle obbligazioni (3,7%) e ben al di sopra delle azioni (1,7%), ma a differenza delle obbligazioni, il tasso di crescita dei dividendi a lungo termine dei REIT è stato in media di circa l'8% - dettaglia il manager di PGIM Real Estate - Attualmente è circa il 21%, ben al di sopra del tasso d'inflazione e delle aspettative di crescita degli utili dell'S&P 500.

Questo posiziona investitori di oggi con rendimenti interessanti da parte di REIT che hanno una crescita dei dividendi superiore alla media e una protezione incorporata contro l'inflazione e l'aumento dei tassi”.

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