T. Rowe Price Master Mind - la quarta lezione sull’acquisto più importante: la casa

01/12/2021

T. Rowe Price Master Mind - la quarta lezione sull’acquisto più importante: la casa

di Max Malandra

La News

“Fiuta” è il titolo del quarto appuntamento con il percorso di T. Rowe Price Master Mind. Si tratta di un corso basato su sei incontri online - validi per mantenimento EFPA - dedicati ai consulenti finanziari organizzati dall’asset manager per migliorare la professione “in ogni senso”.

Ogni tappa (a cadenza quindicinale) ha come tema guida uno dei nostri sensi. Per iscriversi è sufficiente cliccare qui.

Questa puntata si concentra sul debito più importante che in genere si contrae nella propria vita, quello per l'acquisto della casa.

 

Il mercato immobiliare italiano – che stime Istat valutano in circa 6mila miliardi - ha caratteristiche abbastanza differenti da molti altri (anche solo in ambito europeo).

Innanzitutto, il 92% è costituito di abitazioni di proprietà di persone fisiche: l’80% degli italiani possiede la prima casa, il 20% ha un mutuo su di essa (pari a 3,7 milioni di nuclei familiari) e infine il 17,2% ha almeno una seconda casa.

Una differenziazione geografica riguarda il mutuo stesso: quello per la prima casa si concentra infatti al nord (26,6%) e al centro (20,5%), mentre al sud e nelle isole si ferma all’11% circa. Più uniforme invece la rata media mensile, che varia tra i 586 euro delle grandi città e i 534 euro dei comuni più piccoli (sotto i 50mila abitanti)

 

Alla luce di queste percentuali, gran parte dei clienti ha l’abitazione tra i propri asset. Ma si tratta veramente di un asset? E lo si può considerare finanziario?

 

La casa viene spesso considerata come un “salvagente”: se tutto va storto ci si può aggrappare a essa per non rimanere in strada, quindi andrebbe effettivamente considerata come un asset patrimoniale. Anche se non bisogna dimenticare come i prezzi delle abitazione oscillino (anche se in genere non le teniamo sotto controllo) e come si tratti di un asset sostanzialmente illiquido.

Ma, al di là dell’acquisto della prima casa per chi non vuole rimanere in affitto, quali sono i motivi per cui si compra una casa a scopo di rendimento?

 

Partiamo dal piano finanziario che, secondo la consueta survey di Consob, Il 60% di intervistati non ha e non sembra intenzionato ad avere (il 38% con motivazioni irrazionali, il 20% perché lo giudica inutile visto che non risparmia e un altro 20% perché ritiene sufficiente seguire entrate e uscite).

Pianificare un investimento significa però uscire dall’inerzia di non decidere. E l’acquisto di una seconda casa rappresenta anche un investimento emotivo di chi ha soldi sul conto corrente e non sa come investirli (primo errore).

 

Il secondo errore è causato dal cosiddetto home bias: comprare una seconda casa a scopo di rendimento esattamente dove si vive per “tenerla d’occhio”.

Questo significa concentrare i rischi: da italiano con lavoro in Italia, casa in Italia, l’acquisto di una ulteriore abitazione nel nostro Paese significa concentrare tutti i propri asset nello stesso Paese. La diversificazione geografica si approssima a zero in questo caso.

 

Il terzo errore che si può compiere è il cosiddetto bias di ancoraggio: se per un qualsiasi motivo intendo vendere, cerco di farlo almeno al prezzo cui ho acquistato. Oppure rinuncio alla vendita (tenendo l’asset inutilizzato) ad esempio per un legame affettivo come può essere la casa dei genitori o di un parente.

 

Vediamo ora come valutare la tipologia dell’investimento.

 

Nel caso di prima casa vanno considerati vari aspetti: in primo luogo serve considerare il tipo di lavoro del cliente (ad esempio, è un imprenditore o un pensionato). dove si concentrano i suoi rischi (dove lavora, dove sono gli immobili), come ha immobilizzato i risparmi, ecc.

I prezzi delle abitazione, in media, scendono da un po’ di anni (anche se non ci si fa caso) e soprattutto non si sa come si muovono. Del resto, è una chiara conseguenza di un più ampio movimento demografico: un Paese che riduce abitanti con crollo nascite e non cresce come economia non può avere mercato florido. Inoltre la popolazione ora è stabile a 60 milioni di abitanti, ma nel 2065 saremo 55 milioni: quindi con 5 milioni di abitanti in meno, l’offerta immobiliare sarà più alta della domanda.

 

Serve anche guardare ai nuovi compratori: i Millennials non vogliono più comprare casa, sono meno amanti degli immobili rispetto alle generazioni precedenti. Un dato statistico: il 70% dei giovani a Milano preferisce affittare, sia perché non sa se può permetterselo sia perché preferisce non immobilizzare e rimanere bloccato per gran parte della propria vita con un mutuo sulle spalle. Attualmente solo 1 casa su 4 è acquistata da persone di meno di 35 anni.

 

Infine va ormai considerato anche lo smart working: il 77% è favorevole. Se quindi l’economia riparte con un “modello ibrido” cambia la percezione del lavoro, ma anche la percezione di che tipo di casa avere: ad esempio un giardino o un terrazzo. Ma ha anche altre implicazioni, come sfruttare di più la seconda casa, oppure la rinascita di piccoli centri. Lo stesso impatto è anche sulla tipologia di ufficio, che diventa più spazio di condivisione e aggregazione per creare gioco di squadra.

 

Ma se l’obiettivo di quando si inizia a lavorare è ancora l’acquisto della casa, serve supportare il cliente in questo passaggio, facendogli qualche domanda (e se una delle risposte è NO allora forse è meglio consigliargli di aspettare o ripensare il tutto):

Programmi di rimanere nella zona della casa per almeno 3-5 anni?

Puoi permetterti manutenzioni e riparazioni di cui si potrebbe aver bisogno?

Rimane un investimento in cui mettere buona parte del patrimonio: sei disposto a perdere il patrimonio se il mercato immobiliare cala?

Conosci il tuo rating di creditore che influenza tasso di interesse del prestito?

Hai fondo emergenza di 3-6 mesi per le spese correnti?

Che tipo di casa ti puoi permettere? Tieni conto che devi pagare ogni mese mutuo, tasse, assicurazioni: serve sapere quanto si può pagare per mutuo, tenendo conto che una parte andrebbe cmq risparmiata. Gli esperti raccomandano di tenere pagamenti dei mutui al di sotto del 28% del reddito mensile lordo. Inoltre, occorre avere chiarezza su mutui a tasso fisso/variabile: non si può restare ignoranti sul prestito più importante della propria vita, perché una piccola variazione mensile si ripercuote su 20-30 anni e quindi diventa grande.

 

Nel caso di immobile come investimento, come fonte reddito aggiuntivo, vanno considerati tutti i costi che possono verificarsi. Innanzitutto, quanto rende? La percentuale ovviamente varia in base a molti parametri, ma in media lo yield è il 5% lordo che diventa 3,9% netto (di tasse, cedolare secca, ecc.).

Occorre ricordare come però ci sono rischi di valutazione che si scoprono solo quando si compra e quando si vende, e che dipendono da tassazione (imu e tasi), illiquidità (in media la vendita avviene dopo 7 mesi), costi intermediazione (3% + iva).

Inoltre va considerato come nella locazione, ogni anno, il 50% degli affitti non venga onorato con regolarità: su 56mila sentenze di sfratto, 50mila sono per morosità.

Infine ci sono altri rischi che di solito non sono valutati. Ad esempio la provvigione dell’agenzia, un’offerta maggiore della domanda per l’aumento del numero case e il contemporaneo calo dei residenti, l’incapacità e l’impossibilità di prevedere spese straordinarie, un tasso di riempimento dell’appartamento messo a reddito (non si riempiono tutte le camere), una mancata rivalutazione affitto causa contratto 4+4, i rischi di nuova tassazione, una manutenzione straordinaria che impatta su rendimento.

 

Insomma, l’acquisto più importante della propria vita necessita di una attenta ponderazione e supporto da parte del consulente.

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