01/03/2021

Dove investire nel comparto immobiliare

di Advisor Professional

La News

L’accelerazione della ripresa economica ha riportato l’attenzione dei mercati sulla possibilità di un aumento dell’inflazione.

Mentre simili dinamiche saranno più lente in Europa, sulla scia di una crescita più lenta data la natura più strutturata e meno dinamica delle economie sottostanti, negli Stati Uniti il tema appare già centrale, anche alla luce dei recenti rialzi dei rendimenti dei Treasury, passati da un tasso inferiore all’1% a inizio anno a un livello superiore all’1,5 per cento.

 

Stime del PIL  - Fonte: Morgan Stanley Research, dati al 28 dicembre 2020

 

“Nel 2021 l'economia globale entrerà nella fase successiva della ripresa a V, si prevede una crescita globale del 6,4%, trainata da una ripresa sincronizzata a livello mondiale: per la prima volta dal 2017 economie sviluppate ed emergenti cresceranno all'unisono, anche se con velocità e su traiettorie diverse - spiegano gli analisti - Morgan Stanley Research ritiene che l'accelerazione della ripresa economica produrrà un aumento dell'inflazione, in particolare negli Stati Uniti, dove il tasso salirà al 2% entro la fine del 2021 e al 2,5% nel 2022 contro l'1,2% del 2020”.

 

La caccia ai rendimenti ripartita lo scorso anno dopo le nuove manovre quantitative delle banche centrali farà inevitabilmente salire l'entità dei capitali investiti nel settore immobiliare. Che diventa quindi un asset class ancora più interessante.

 

“Bassi tassi d'interesse + ritorno dell'inflazione = quadro favorevole per gli investimenti in immobili commerciali” è infatti l’equazione evidenziata dal team Morgan Stanley Real Estate Investing di Morgan Stanley IM. Il team ha quindi delineato l’andamento dei vari comparti del settore immobiliare e le dinamiche che hanno determinato, e potrebbero continuare ad alimentare, la correzione dei prezzi.

 

Debolezza degli affitti nei mercati residenziali dei centri urbani più importanti - Fonte: Catella, Costar, Australian Financial Review, Zoopla, Savills, MSREI Research al 30 dicembre 2020

 

 

 

“In tutte le regioni la pandemia ha esercitato un forte impatto sui fondamentali del mercato immobiliare - spiegano infatti gli esperti - Il segmento industriale continua a esibire la miglior performance a livello globale, sostenuto dall'alta domanda di affitti legata all'accelerazione del commercio elettronico e dalla riconfigurazione delle filiere produttive. Malgrado gli alti livelli di disoccupazione, i fondamentali del settore residenziale continuano a beneficiare del sostegno derivante dalla scarsità dell'offerta, in particolare di immobili a prezzi accessibili, ma nei mercati dove l'offerta di questa tipologia di alloggi è insufficiente sussiste un evidente rischio normativo.

Le prospettive dei fondamentali del settore degli uffici sono ancora incerte a causa della presenza di tendenze sfavorevoli quali il lavoro da casa e la riduzione della densità di individui nelle aree, ma nel breve termine si profila un chiaro problema di assorbimento dovuto alla perdita di posti di lavoro in gran parte dei mercati.

I fondamentali del settore retail continuano a evidenziare una certa debolezza dovuta alla diffusione dell'e-commerce, ai fallimenti dei locatari e al cambiamento delle preferenze dei consumatori, tendenze che la pandemia ha di fatto accelerato.

Per finire, il settore alberghiero si trova di fronte a problemi ciclici e strutturali dovuti alla contrazione economica e al notevole calo del turismo e dei viaggi d'affari, che con ogni probabilità continueranno a esercitare un impatto negativo per molti anni a venire”.

 

Come comportarsi quindi? “Il consiglio agli investitori è di puntare su un portafoglio diversificato composto da investimenti più resistenti alla crisi, ad esempio nei settori della logistica, della sanità e dell'edilizia residenziale, ma al contempo di esplorare le opportunità value offerte dai settori degli uffici, alberghi, immobili residenziali e commerciali urbani, dove si prevede che la correzione dei prezzi sarà maggiore a causa dei fattori avversi di natura ciclica e strutturale.

Inoltre, gli investitori devono continuare a puntare su temi di investimento quali gli effetti del cambiamento climatico sulle tendenze immobiliari, l'attrattiva dei vari mercati e le caratteristiche degli immobili, nonché i nuovi trend demografici come l'invecchiamento della popolazione e le nuove preferenze di vita”.

 

Matrice delle opportunità growth vs. value

 

Il mix di ripresa, volatilità e divario in termini di performance può offrire spunti interessanti per investire nel settore immobiliare. Che, alla luce di un’inflazione che in prospettiva dovrebbe tornare a crescere, favorirebbe proprio gli investimenti nel real estate.

 

“I portafogli globalmente diversificati con componenti bilanciate di investimenti growth e value saranno nella posizione ideale per sfruttare la divergenza delle dinamiche cicliche e strutturali di diversi Paesi, mercati e settori - concludono dal team Morgan Stanley Real Estate Investing - In questo contesto, per generare rendimenti corretti per il rischio interessanti sarà di fondamentale importanza adottare una prospettiva incentrata sui mercati locali, avere una presenza e reti di conoscenze locali, nonché la capacità di gestire attivamente gli investimenti per sostenere la crescita del reddito operativo netto”.