Il problema dell'economia di mercato libera è che richiede così tante guardie per farla funzionare. Neal Ascherson
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22/03/2015

La ripresa immobiliare? Forse è già in mezzo a noi.

di Gerardo Paterna

C'è ottimismo nell'aria. Anche l'immobiliare si prepara ad un nuovo risveglio. Certo, la fiscalità è quella di sempre, accanita e punitiva, però da tutti gli operatori, ad ogni livello della filiera, ci sono segnali che ci riportano con la memoria al "fare" di qualche anno fa.

Lasciando da parte le grandi operazioni, prima fra tutte la cessione di Porta Nuova al fondo sovrano del Qatar, la voglia di investimento di lungo periodo contagia anche i fondi immobiliari nostrani che stanno facendo scouting per l'acquisizione di complessi immobiliari a reddito.

Si, ma quali sono gli oggetti del desiderio degli investitori istituzionali? Cominciamo dalle località. Milano è sempre in testa, seguita da Roma e Venezia. Immobili da terra a cielo utilizzati come uffici e piani strada con destinazione commerciale sono il primo target, purchè siano in zone centralissime e garantiscano un rendimento da locazione pari almeno al 7-8% annuo.

Altro fronte di interesse è rappresentato dalla logistica, con edifici di taglio minimo di 20.000 mq, ben posizionati rispetto alle arterie viarie. Qui non ci sono limiti geografici, basta rispettare tre parametri: 1) l'immobile deve essere nuovo o in ottime condizioni manutentive; 2) il rendimento annuo deve attestarsi intorno al 8%; 3) il tenant (conduttore) deve essere affidabile (gergalmente "tripla A").

Il mercato immobiliare sta cambiando anche nel segmento residenziale tradizionale, fatto da quelle centinaia di migliaia di persone che ogni anno (il 2014 si è chiuso a 417.524 transazioni) si ostinano in grandi sacrifici per l'acquisto della prima casa ad uso abitativo. Sta però mutando la percezione verso il bene rifugio per eccellenza che assume nuove declinazioni, trasformandosi in bene di consumo.

Su questo aspetto qualche riflessione dobbiamo farla, anche alla luce di quanto recentemente pubblicato su una testata online specializzata che accende le luci sui grandi proprietari immobiliari in ambito residenziale, ormai non più solo un fenomeno circoscritto agli Stati Uniti, ma una realtà approdata da tempo anche nella vecchia Europa, dove in Germania, ad esempio, la società Deutsche Wohnen possiede già 146mila unità abitative locate e Deutsche Annington Immobilien è a quota 184mila.

La visione profetica di Jeremy Rifkin nel suo "L'era dell'accesso", pubblicato qui da noi nel 2000, sta trovando il suo adempimento? Ovvero accedere all'utilizzo di un bene (anche immobiliare) sarà il nuovo paradigma che ci farà abbandonare la smania di possesso? L'immobiliare vivrà un'era di accentramento in poche, facoltose, mani?

Il dato sulle locazioni residenziali (+47,40% di crescita dal 2007) ci porta a credere che qualcosa è cambiato e la difficile riqualificazione di una larga fetta del patrimonio immobiliare esistente, proprio a causa di una proprietà molto frazionata, dovrebbe farci riflettere sui futuri scenari di riassetto di questo straordinario comparto che continuerà ad essere un pilastro fondamentale della nostra economia.